谈谈“拆迁潮”又来了新规下，2022年起类房子将纳入“拆迁单”2023/9/22 10:34:35

David902

很少有人说在拆迁过程中“吃亏”的，个别人之所以不愿意拆迁，关键的原因还是双方的补偿标准未达成一致，所以，拆迁，一直是“暴富”的代词，不过是赚多赚少的问题。鉴于此，很多人做梦都想“被拆迁”。在某种程度上，房屋拆迁中在没通知的情况下强拆怎么办的发展已超越了很多的同行业务，但其从未停止脚步一直砥砺前行着。北京在明律师事务所内律师团队均由执业达十年以上的督导律师领导，为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。 经过多年的发展，作为一家创立伊始即决定深耕行政法业务的专业型律所，在明律师事务所已成为不动产征收领域的领导者。杨在明拆迁律师-征地拆迁律师免费咨询电话 400-801-9299。https://www.zaimingchaiqian.com/news/24775

不过，长期大规模地拆迁不仅助力房价速上涨，不利于楼市稳定，同时还浪费大量资源，也对城市面貌保护不利。早已看到这一问题，继住建部2022年宣布告别大拆大建以后，2022年发布“全面推进老旧小区改造计划”，有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是，推进城市更新方式和开发建设方式的转型。

根据比较新规划，未来5年，要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级，根据官方的数据显示，全国有近20万个老旧小区纳入改造之列，平均每年纳入改造计划的就达4万个左右，几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看，基本按照现代小区的模式做到应改尽改，特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进，确对老小区的居住环境带来了显著变化。

值得一提的是，虽然老旧小区改造正在全力推进，但从住建部发出的比较新信号看，并不意味着拆迁就此终止。在住建部今年发布的《关于在施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》新规中明确，原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。什么意思呢比如说，假如你所在片区的建筑面积总共为100万平米，那么比较多就可以拆除20万平米。虽然不及过去的力度大，但还是能确保一部分急需拆迁的房子得到拆迁。

其，这应该是比较符合现的。如，细心的朋友应该注意到“旧改”设置了一个前提，那就是改造对象属于“符合改造条件”的老小区，言外之意是，有些小区的有些项目不符合改造条件，比如你说要装电梯吧，但小区同意户数不达标，人数即便达标了，但楼栋的安全性又达不到。还有小区别说装电梯，即便加些停车位的位置都没，显然法满足家家户户都有车的停车需求。这些情况下，说到底，基本上没有改造价值，拆迁就比改造更符合际。因而，“拆迁潮”又来了新规下，2022年起，这类房子统统纳入拆迁单，一律按“新规”处置。

首类，地段越的低密度老旧房子。

在过去，拆迁的大部分是城中村，除了改善居民的居住条件原因外，还有一个重要的因素就是这些房子楼层低，有的甚至就是平房，但占地面积大，在经历这么多年的拆迁后，可拆的棚户区越来越少，那么这个时候，还有什么样的房子比较容易被纳入20%的拆迁范围内呢这个答案也是显而易见。

谁都知道，所谓拆迁，就是拆除和迁移重建，这是需要很大量资金的，仅靠来支持显然不太可能。所以，评估一个小区能否被拆迁，比较重要的一点就是要有拆迁价值，理想的情况是，拆迁后除了补偿原住居民外，比较好还能有一点结余，这样双赢的事谁都愿意干。这样下来，想要拆迁，需要达到3个条件：

一是地段好。这主要是指城市的核心地段，原因就在于核心地段的配套非常成熟，比如医疗、教育、就业等，这些质资源是法移动的，所以，周边的地皮是很有价值的。开发商在考虑拆迁的时候，比较看重就是房子下面的土地。此外，开发商在拆迁时还会考虑一个问题，房子建好了，一定要好卖，能卖出溢价，相比而言，核心质地段比较受他们青睐。

二是密度低。翻译成白话就是居住人口密度要少，比如6层小楼与20层高楼层占地面积一样大，前者居住户数20多户，后者能达到80户，从经济上算，赔偿前面的肯定划算多了，开发商不傻。

是房子要老要旧。其，拆迁就像排队买火车票一样，都有轻重缓急，对老弱群体会有特殊照顾，他们买票可以走绿色通道，居于先位置，房子拆迁也一样，特别是现在拆迁比例限定的情况下，那些老旧的房子疑比较会被先安排上。

第二类，有碍城市发展的各类房子。

不知道大家有没有发现一种现象，一些主城区由于发展得早，建筑空间已被塞满，论是住宅，还是商业等等。所以，后面的城市发展只能去发展新城区，越发展越远，位置越来越偏。那么，老城区是否就意味着被抛弃了呢自然不是。正如前面所言，一些质的配套法迁移，所以，老城区改造还需同步进行，让老城区焕发生机，相对更宜居。

所以，老城区也会迎来新的规划，有些处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能迎来搬迁。除此之外，随着经济发展和城市人口增多，需要的高铁、地铁、公路和市政公共配套会增加，那么，那些处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。

需要说明的是，这些证照齐全的房子属于合法房产，当被动迁以后，往往能获得比普通拆迁更高的补偿，特别是那些公共配套设施建设工期安排紧，其域内待拆的房子，宁愿多给一些补偿确保按期搬迁也比耽误整个工程进度要强。

第类，多孔板建材等危房将会拆迁。

在十四五规划和2035年远景目标中提出，支持浙江高质量建设共同富裕示范区，因而，浙江在包括居住方面的改革和创新一直被作为行业研究的方向，在很多方面具有引领和示范作用，待试点经验成熟，对其他地方而言，推开不过是时间早晚的问题。

对于上很多人提到的那些危房、建造时代比较久远且多大居住价值的房子，到底该何去何从浙江在全省未来社区创建文件中明确提出了5种创建类型，其中提到3个条件的房子纳入全拆重建类：一是多孔板建材，二是2000年前建造，是存在较大安全隐患。对于这类住房，要做到一次性改到位。按照这个标准，如何理解呢

对照标准可知，多孔板建材，主要是指70年代-90年代期间建造的预制板、现浇板多孔建材房屋，对于杭州这样的城市，大概有数万套的存量，放眼到全国，这个时期建造的房子大都属于此类。这类房子既然满足多孔板建材标准，自然也满足20年房龄和较大安全隐患的标准，比如在唐山地震和汶川地震中，大量的多孔板砖混房屋由于抗震性差而倒塌。

随着城市化的发展，这些房屋占据着城市越的地段，但居住价值几乎丧失，即便用于出租，但隐患也一直存在，未来社区的创建疑为这类房子寻找到新的出路。其，这类房子是非常符合开发商口味的，楼层低，居住户数少，地段位置也不错，非常具有拆迁价值。相信随着试点经验的推广，其他省市也会跟上。

拆迁不能单纯看作是一项福利，更多是一种成本和收益权衡结果，按照这个思路去评估拆与不拆大概率更靠谱一些。

从以上信息可知，在新规下，未来虽然大规模的拆迁不会有了，但局部的拆迁仍然存在。在这有限的机会中，上述类房子比较易被纳入拆迁。对于购房者而言，如果没有好的买新房机会，看看老旧二手房其也不错，但需要遵循个原则：

一是买的房子应属于核心地段，周围有不可移动的质配套;二是属于重点发展规划的区域，对于这点，不妨看看当地的规划信息，特别是对应区域未来5年-10年规划，基本可以看出一个大方向，决定了改造和拆迁的机会。是开发商得有盈利空间，所购买的总楼层不宜过高，楼间距越大且楼层越低越好。


























当然，笔者也一直强调，买老房子拆迁的风险不小，因为拆与不拆，具有很多不确定性，比如规划的不确定性，拆迁户本身的心理预期不一样也会影响拆迁。当然，如果我们以自住的目的去买房，那种心态自然又不同，花的代价不大，拆了更好，不拆能旧改也不错，终究是提升了我们的居住品质。